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河南省洛阳市人民政府


洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法

洛阳市人民政府令
（第２９号）



　　《洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法》业经１９９７年４月１１日市人民政府常务会议讨论通过，现予发布施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
市长　刘典立
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１９９７年８月２３日



　　　　　　　　　　洛阳市城市住宅区物业管理暂行办法
　　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则
　　第一条　为了加强对城市住宅区的管理，逐步实现房屋管理社会化、专业化，提高住宅区的综合管理水平，创造整洁、文明、安全、方便的居住环境，根据国家有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于本市城市规划区、独立工矿区内各类居住小区、住宅组团（以下简称住宅区）。
　　第三条　本办法所称物业，是指城市住宅区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地等。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理服务企业受物业所有人和使用人的委托，按合同对物业进行有偿修缮、维护和其他相关的服务。
　　第四条　市房产管理部门是本市住宅区物业管理工作的主管部门，负责全市住宅区物业管理工作的组织、协调、业务指导，统一制定有关住宅区物业管理的具体政策及管理标准，并对住宅区管理委员会和物业管理服务企业的管理和服务工作进行监督检查。
　　市建设、规划、交通、公安、物价、邮电、绿化、供电、公用事业等部门按各自职责，加强对住宅区的管理、监督与指导。
　　第五条　住宅区物业管理实行居民自治与专业服务相结合的原则，逐步实行社会化、专业化管理。
　　第六条　房屋产权人和使用人享有参与住宅区管理的权利和遵守住宅区物业管理规定的义务。
　　　　　　　　　　　　 第二章　管理机构
　　第七条　住宅区应成立住宅区管理委员会（以下简称管委会），代表产权人和使用人的合法权益，负责住宅区的日常管理工作。
　　管委会在市房产管理部门指导下组建。
　　第八条　管委会由产权人和使用人选举的代表、居民委员会的代表及相关单位派出的代表组成，其中产权人和使用人的代表不应少于２／３。
　　管委会是群众自治性的社团法人。
　　第九条　管委会的职责：
　　（一）制定管委会章程，维护产权人和使用人的合法权益；
　　（二）决定选聘或续聘物业管理服务企业；
　　（三）审议物业管理服务企业制定的住宅区年度管理计划和住宅区管理、维修、服务的重大措施；
　　（四）根据产权人和使用人的意见和要求，对物业管理服务企业的日常工作和住宅区管理经费的使用情况进行监督、检查；
　　（五）制定并组织房屋产权人和使用人签署居民公约。
　　管委会应接受住宅区内产权人和使用人、住宅区所在地街道办事处及有关部门的监督、检查和指导，协助物业管理服务企业落实各项管理工作。
　　第十条　新建住宅区入住率未达到５０％以前，由开发建设单位代行管委会的职责。
　　　　　　　　　　　　第三章　物业管理服务企业
　　第十一条　物业管理服务企业是以房屋及其附属设施、设备的管理、维修、服务为主要经营业务，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，具有独立法人资格的经济实体。
　　第十二条　物业管理服务企业应具备下列条件：
　　（一）有明确的章程和固定的办公场所；
　　（二）有健全的组织管理机构，并配备有与企业资质等级相适应的各类专业技术人员和经济管理人员；
　　（三）有符合相应资质等级规定的自有流动资金；
　　（四）有符合国家规定的财务管理制度和收费标准；
　　（五）有健全的房屋管理、养护和维修等物业管理措施。
　　第十三条　物业管理服务企业应当依法成立。
　　市房产管理部门应对物业管理服务企业进行资质审查。
　　第十四条　物业管理服务企业的权利：
　　（一）依照物业管理服务合同和本办法对住宅区实施管理服务；
　　（二）依照物业管理服务合同收取管理服务费用。
　　第十五条　物业管理服务企业的义务：
　　（一）履行物业管理服务合同，依法经营；
　　（二）接受管委会和住宅区内居民的监督；
　　（三）接受市房产管理部门、有关行政主管部门及住宅区所在地人民政府监督指导。
　　　　　　　　　　　　 第四章　管理方式及内容
　　第十六条　实施物业管理的住宅区，应在市房产管理部门主持下，通过招标、投标的方式择优选择物业管理服务企业。
　　物业管理服务企业应与管委会签订《物业管理服务合同》。
　　第十七条　《物业管理服务合同》应当明确：
　　（一）管理项目与数量；
　　（二）管理内容；
　　（三）管理费用；
　　（四）双方权利和义务；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）其他事项。
　　《物业管理服务合同》应报市房产管理部门备案。
　　第十八条　物业管理服务的主要内容：
　　（一）对住宅区内房屋的共用部位、共用设备及附属设施进行日常保养、维修，保证其功能的正常发挥和房屋整体结构不受损坏；
　　（二）对住宅区内的市政设施、公共场所、道路、园林绿化等进行管理和维护；
　　（三）编制房屋及其附属设施、设备的维修方案，履行有关报批手续，并组织施工；
　　（四）维护住宅区内的公共环境卫生；
　　（五）维护住宅区内的公共秩序，配合住宅区管委会与当地公安派出所搞好住宅区治安综合治理工作，组织日常治安巡逻，协助住户处理各种突发事件；
　　（六）根据住户要求提供各类专项服务和特约服务。
　　前款所称的房屋共用部位是指承重结构部位、屋面、外墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅等，共用设备及附属设施是指共用的上下水管道、落水管、垃圾通道、烟囱、邮政信箱、供电干线、电视天线、共用照明、暖气干线、煤气干线、锅炉房、水泵房、变电站、消防设施等。
　　第十九条　物业管理服务企业应与物业使用人订立《服务合约》。
　　第二十条　同一住宅以及建设结构相连或附属设施、设备由若干产权人共同使用的房屋，应委托同一物业管理服务企业管理。
　　　　　　　　　　　　第五章　住宅区的使用及维护
　　第二十一条　住宅区向管委会移交时，开发建设单位或产权单位应当移交下列住宅区工程建设资料；
　　（一）住宅区规划图、竣工总平面图；
　　（二）单位建筑、结构、设备竣工图；
　　（三）地下管网竣工图；
　　（四）其他必要的资料。
　　第二十二条　房屋产权人、使用人使用房屋应当遵守下列规定：
　　（一）未经主管部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；
　　（三）不得堆放自用生活性燃料以外的易燃、易爆、剧毒、放射性物品；
　　（四）不得从事危害公共利益的行为；
　　（五）不得侵害他人的正当权益。
　　第二十三条　房屋的维修责任，按下列规定划分：
　　（一）室内部分，由产权人或使用人负责维修；
　　（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水主干管道、供电干线、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋共用部位、共用设备及附属设施，由物业管理服务企业组织定期养护和维修，其费用从住宅共用部位维修费中支出。
　　第二十四条　住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）等住宅区公用设施由物业管理服务企业统一管理维修养护，管理维修养护费用从管理服务费中支出。
　　人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
　　第二十五条　凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及公共安全、按规定应由产权人修缮的，产权人应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理服务企业修缮，其费用由产权人承担。
　　第二十六条　住宅区内禁止下列行为：
　　（一）践踏、占用公共绿化用地；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施而影响其正常使用功能；
　　（三）乱抛垃圾、杂物；
　　（四）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等；
　　（五）损毁、涂划园林艺术雕塑；
　　（六）聚众喧闹；
　　（七）随意停放车辆和鸣喇叭；
　　（八）发出超出规定标准的噪音；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）法律、法规及市政府规定禁止的其他行为。
　　　　　　　　　　第六章　管理服务经费的来源和使用
　　第二十七条　住宅区的开发建设单位或产权单位，应按住宅区房屋建筑总造价１％交纳住宅区公用设施专用大修储备金。该项资金计入建设成本。
　　第二十八条　公用设施专用大修储备金由市房产管理部门设立专户代管，专款专用，主要用于住宅区公用设施和房屋公用部分的重大维修项目。
　　第二十九条　住宅区的开发建设单位或产权单位应按住宅区总建筑面积０．５％的比例，以建筑造价向住宅区提供。服务用房，产权归国家所有。由房产管理部门代管并按现行住宅房租金标准租给住宅区物业管理企业使用，其经营收入全部用于住宅区管理。
　　第三十条　实施物业管理的住宅区内，不接受物业管理的直管住宅房屋、单位托管房屋、自管房（含单位用房），应按当年市政府房改部门公布租金标准２０％的比例，向管委会、物业管理服务企业各５０％的比例，交纳住宅区管理服务费。
　　第三十一条　物业管理服务企业可按《物业管理服务合同》，向居民收取住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费。
　　具体收费标准由市物价部门会同市房产管理部门核定。
　　第三十二条　住宅区管理服务费用于住宅区公用设施的经常性维护、保养和住宅区管理服务的日常支出。
　　住宅共用部位维修费，由住宅区物业管理服务企业以房屋本体为单位设立专账代管，用于房屋本体共用部位的维修。
　　住宅区管理服务费和住宅共用部位维修费，必须严格按照规定用途使用，严禁挪作他用。
　　第三十三条　住宅区经费的收支情况，每半年由物业管理服务企业向居民公布一次，接受管委会和居民的监督。
　　　　　　　　　　　　　　　第七章　奖惩
　　第三十四条　对物业管理工作成绩显著的单位和个人，由市房产管理部门给予表彰奖励。　
　　第三十五条　房地产产权人和使用人违反本办法，有下列行为之一的，由物业管理服务企业予制止，由市房产管理部门责令恢复原状、赔偿损失，情节严重的可处以１０００元以下的罚款。
　　（一）擅自改变住宅区内公共场所或空地用途的；
　　（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁损设施、设备、危及房屋安全的；
　　（三）乱搭乱建，乱停乱放车辆，在房屋共用部位乱堆乱放，随意占用，破坏绿化，污染环境，影响住宅区景观，噪音扰民的；
　　（四）不照章交纳各种费用的。
　　第三十六条　物业管理服务企业违反本办法，有下列行为之一的，房地产产权人和使用人有权投拆；管委会有权制止，并要求其限期改正；市房产管理部门可对其予以警告，责令限期改正、赔偿损失，并可视其违法性质处以５００元以上３０００元以下的罚款，直至取消物业管理资格。
　　（一）对房屋及其共用部位、设施、设备修缮不及时的；
　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；
　　（三）乱搭乱建，改变房地产和公用设施用途的；
　　（四）不履行《物业管理服务合同》及本办法规定义务的；
　　（五）未经市房产管理部门进行资质认定而从事物业管理活动的。
　　物业管理服务企业不按规定报批收费项目和标准，擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由市物价部门按国家有关规定查处。
　　第三十七条　经年度检查考核，物业管理服务企业的承担的管理项目有１／３以上达不到规定标准的，由市房产管理部门给予通报批评，并限其半年内达到规定的管理指标，逾期不达标的，由市房产管理部门注销其资质证书。
　　第三十八条　开发建设单位未按规定移交工程资料、未向住宅区提供管理用房或交纳住宅区公用设施专用储备金的，由市房产管理部门会同有关部门责令限期履行。
　　第三十九条　擅自将住宅区专项经费挪作他用的，由监察部门责令改正，对责任者予以行政处分。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第四十条　当事人对处罚决定不服的，可以在接到处罚决定之日起１５日内，向作出处罚决定机关的同级人民政府或上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起１５日内，向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚通知之日起１５日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　　　　　　　　　　　　　　第八章　附则
　　第四十一条　本办法发布后交付使用的新建住宅区及政府房产管理部门直管的住宅用房，均按本办法实行物业管理。　
　　本办法发布前已经交付使用的住宅区，可先从异产毗连房屋和房改出售的房屋开始，分步推进物业管理，有条件的区域可一步到位。
　　第四十二条　单位住宅和非住宅房屋实施物业管理的，可参照本办法执行。
　　第四十三条　县、（市）可参照本办法执行。
　　第四十四条　本办法自发布之日起施行。《洛阳市城市住宅小区管理试行办法》同时废止。



司法部


香港特别行政区和澳门特别行政区律师事务所与内地律师事务所联营管理办法

　　(2003年11月30日司法部令第83号发布。根据2005年12月28日司法部令第100号、2006年12月22日司法部令第106号、2008年3月6日司法部令第109号和2009年9月1日司法部令第118号修正)

　　第一章总则

　　第一条为了落实国务院批准的《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》和《内地与澳门关于建立更紧密经贸关系的安排》，规范香港、澳门律师事务所与内地律师事务所在内地进行联营的活动及管理，制定本办法。
　　第二条本办法所称的联营，是由已在内地设立代表机构的香港、澳门律师事务所与一个内地律师事务所，按照协议约定的权利和义务，在内地进行联合经营，向委托人分别提供香港、澳门和内地法律服务。
　　第三条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，不得采取合伙型联营和法人型联营。香港、澳门律师事务所与内地律师事务所在联营期间，双方的法律地位、名称和财务应当保持独立，各自独立承担民事责任。
　　第四条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，应当遵守国家法律、法规和规章，恪守律师职业道德和执业纪律，不得损害国家安全和社会公共利益。

　　第二章联营申请

　　第五条符合下列条件的香港、澳门律师事务所，可以申请联营：
　　(一)根据香港、澳门有关法规登记设立；
　　(二)在香港、澳门拥有或者租用业务场所从事实质性商业经营满3年；
　　(三)独资经营者或者所有合伙人必须为香港、澳门注册执业律师；
　　(四)主要业务范围应为在香港、澳门提供本地法律服务；
　　(五)律师事务所及其独资经营者或者所有合伙人均须缴纳香港利得税、澳门所得补充税或者职业税；
　　(六)已获准在内地设立代表机构，且代表机构在申请联营前两年内未受过行政处罚；申请联营时代表机构设立未满两年的，自代表机构设立之日起未受过行政处罚。
　　第六条符合下列条件的内地律师事务所，可以申请联营：
　　(一)成立满3年；
　　(二)申请联营前两年内未受过行政处罚、行业惩戒。
　　成立满1年并至少有1名设立人具有5年以上执业经历、住所地在广东省的内地律师事务所，也可以申请联营。
　　内地律师事务所分所不得作为联营一方申请联营。
　　第七条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所申请联营，应当共同向内地律师事务所所在地的省级司法行政机关提交下列申请材料：
　　(一)双方签署的联营申请书；
　　(二)双方签署的联营协议；
　　(三)香港、澳门律师事务所获准在香港、澳门设立的有效登记证件的复印件，独资经营者或者负责人、所有合伙人名单，驻内地代表机构执业许可证的复印件及代表名单；
　　(四)香港、澳门特别行政区政府有关部门出具的香港、澳门律师事务所符合香港、澳门法律服务提供者标准的证明书；
　　(五)内地律师事务所执业许可证的复印件，负责人、所有合伙人名单，地(市)级司法行政机关出具的该所符合本办法第六条规定条件的证明文件；
　　(六)香港、澳门律师事务所驻内地代表机构与内地律师事务所不在同一省、自治区、直辖市的，由香港、澳门律师事务所驻内地代表机构所在地的省级司法行政机关出具的香港、澳门律师事务所符合本办法第五条第(六)项规定条件的证明文件；
　　(七)省级司法行政机关要求提交的其他材料。
　　本条前款第三项所列有效登记证件的复印件，须经内地认可的公证人公证。
　　根据本办法第六条第二款规定申请联营的内地律师事务所，应当同时提交本所具有5年以上执业经历的设立人的证明材料。
　　申请材料应当使用中文，一式三份。材料中如有使用外文的，应当附中文译文。
　　第八条省级司法行政机关应当自收到申请人联营申请材料之日起20日内作出准予或者不准联营的决定。20日内不能作出决定的，经本机关负责人批准，可以延长10日，并应当将延长期限的理由告知申请人。
　　对于符合本办法规定条件的，应当准予联营，颁发联营许可证；对于不符合本办法规定条件的，不准联营，并书面通知申请人。
　　对准予联营的，省级司法行政机关应当自颁发联营许可证之日起30日内，将准予联营的批件及有关材料报司法部备案。
　　香港、澳门律师事务所驻内地代表机构与内地律师事务所不在同一省、自治区、直辖市的，经内地律师事务所所在地的省级司法行政机关准予联营的，作出准予联营决定的省级司法行政机关还应当将准予联营批件同时抄送香港、澳门律师事务所驻内地代表机构所在地的省级司法行政机关。

　　第三章联营规则

　　第九条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，应当以书面形式订立联营协议。联营协议应当包括下列内容：
　　(一)联营双方各自的名称、住所地、独资经营者、合伙人姓名；
　　(二)联营名称、标识；
　　(三)联营期限；
　　(四)联营业务范围；
　　(五)共用办公场所和设备的安排；
　　(六)共用行政、文秘等辅助人员的安排；
　　(七)联营收费的分享及运营费用的分摊安排；
　　(八)联营双方律师的执业保险及责任承担方式的安排；
　　(九)联营的终止及清算；
　　(十)违约责任；
　　(十一)争议解决；
　　(十二)其他事项。
　　联营协议应当依照内地法律的有关规定订立。
　　联营协议经司法行政机关核准联营后生效。
　　第十条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营协议约定的联营期限不得少于1年。双方联营协议约定的联营期满，经双方协商可以续延。申请联营续延，应当依照本办法第七条、第八条规定的程序办理。
　　第十一条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，可以使用双方商定并经核准的联营名称和联营标识。联营名称由香港或者澳门律师事务所名称与内地律师事务所名称加联营的字样组成。
　　第十二条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，可以共同以联营的名义，接受当事人的委托或者其他律师事务所的委托，采取合作方式办理各自获准从事律师执业业务的香港、澳门、内地以及中国以外的其他国家的法律事务。
　　参与联营业务的香港、澳门律师，不得办理内地法律事务。
　　第十三条联营双方受托办理法律事务，应当避免各自委托人之间的利益冲突。
　　第十四条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所以联营名义合作办理法律事务的，可以统一向委托人收费，双方再依照联营协议进行分配；也可以根据联营中各自办理的法律事务，分别向委托人收费，但须事先告知委托人。
　　第十五条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，可以共同进行业务宣传推广活动。但在进行业务宣传推广时，应当披露下列事实：
　　(一)双方联营不是合伙型联营或者法人型联营；
　　(二)联营的香港、澳门律师事务所及其律师不能从事内地法律事务；
　　(三)进行宣传推广的律师须明示其所在律师事务所的名称。
　　第十六条联营双方及其参与联营业务的律师，应当分别依照香港、澳门和内地的有关规定，以各自的名义参加律师执业保险。
　　第十七条联营双方在开展联营业务中违法执业或者因过错给委托人造成损失的，双方应当依照联营协议，由过错方独自承担或者双方分担赔偿责任。
　　第十八条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，可以共用办公场所、办公设备。联营双方决定共用办公场所的，应当选择香港、澳门律师事务所驻内地代表机构或者内地律师事务所的办公场所作为共用办公场所。共用办公场所或办公设备的费用分担由联营协议约定。
　　第十九条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，可以共用行政、文秘等辅助人员。有关费用分担由联营协议约定。
　　第二十条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，应当各自保持独立的财务制度和会计账簿。
　　第二十一条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，有下列情形之一的，应当终止联营：
　　(一)联营期满双方不再申请续延的；
　　(二)联营双方按照协议的约定终止联营的；
　　(三)联营一方不再存续或者破产的；
　　(四)香港、澳门律师事务所驻内地代表机构被依法注销的；
　　(五)其他依法应当终止联营的情形。
　　终止联营的，由省级司法行政机关办理注销手续。

　　第四章监督管理

　　第二十二条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，应当在每年3月31日前，共同向内地律师事务所所在地的省级司法行政机关提交联营执业许可证副本以及下列年度检验材料，接受年度检验：
　　(一)香港、澳门律师事务所驻内地代表机构和内地律师事务所的有效执业许可证副本及复印件；
　　(二)上一年度的联营情况报告，内容包括以联营名义接受委托办理法律事务的情况，以联营名义办理法律事务的收费情况，联营收费的分享和运营费用的分摊情况，联营的收入和纳税情况，以联营名义开展业务过程中因违法执业或因过错给委托人造成损失的赔偿情况等；
　　(三)香港、澳门律师事务所驻内地代表机构和内地律师事务所所在地的省级司法行政机关或地(市)级司法行政机关出具的代表机构和内地律师事务所在上一年度受到行政处罚或行业惩戒情况的文件。
　　无正当理由逾期不提交年检材料接受年度检验的，视为联营双方自行终止联营。
　　第二十三条香港、澳门律师事务所与内地律师事务所联营，有违反内地法律、法规和规章及本办法规定的行为的，由省级司法行政机关给予警告，责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下罚款；有违法所得的，处违法所得1倍以上3倍以下罚款，但罚款最高不得超过3万元。
　　第二十四条司法行政机关工作人员在行政管理活动中，有违反法律、法规和规章规定的行为的，依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章附则

　　第二十五条本办法由司法部解释。
　　第二十六条本办法自2004年1月1日起施行。